L'essentiel
- Les gains de cession d'un bien israélien sont imposables en Israël — mais pas exclusivement.
- La France conserve donc son droit d'imposer le même gain.
- La double imposition est éliminée par un crédit égal à l'impôt payé en Israël, plafonné à l'impôt français.
- Si l'impôt israélien est inférieur à l'impôt français, la différence reste due en France.
- C'est l'inverse exact du régime applicable à vos loyers.
Deux verbes, deux régimes opposés
Le contraste entre les loyers et la vente ne tient pas à une doctrine ni à une pratique administrative. Il tient à la formulation de deux articles de la convention, et il suffit de les mettre côte à côte :
| Loyers (art. 6) | Plus-value (art. 13 § 1 a) | |
|---|---|---|
| Texte | « ne sont imposables que » | « sont imposables » |
| Portée | Exclusive à Israël | Partagée entre les deux États |
| Crédit (art. 23) | Égal à l'impôt français — i) | Égal à l'impôt israélien — ii) |
| Effet en France | Imposition neutralisée | Différence due si l'impôt israélien est plus faible |
Le texte, cité
L'article 13, paragraphe 1 a) :
« Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. »
À comparer avec l'article 6, qui régit les loyers :
« Les revenus provenant de biens immobiliers (…) ne sont imposables que dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. »
Et l'article 23, paragraphe 1 a) ii), qui désigne nommément l'article 13 :
« ii) Pour les revenus visés aux articles 10, 11 et 12, aux paragraphes 1 et 2 de l'article 13 (…), au montant de l'impôt payé en Israël conformément aux dispositions de ces articles ; toutefois, ce crédit d'impôt ne peut excéder le montant de l'impôt français correspondant à ces revenus. »
Ce que cela change en pratique
Le crédit accordé par la France est égal à l'impôt effectivement payé en Israël, et il est plafonné à l'impôt français correspondant au même gain. Trois cas de figure en découlent :
- Impôt israélien supérieur ou égal à l'impôt français — le crédit absorbe l'impôt français. L'excédent n'est pas restitué.
- Impôt israélien inférieur — le crédit ne couvre qu'une partie, et le solde reste dû en France.
- Aucun impôt israélien (exonération applicable à la vente) — le crédit est nul, et l'imposition française s'applique sans atténuation conventionnelle.
Le piège contre-intuitif. Une exonération obtenue en Israël ne produit pas nécessairement une économie pour un vendeur résidant en France. Comme le crédit français est calé sur l'impôt israélien, réduire ce dernier réduit d'autant le crédit — et augmente la part restant due en France. Pour les loyers, la logique est différente ; pour la vente, elle est celle-ci. C'est une raison de plus d'examiner les deux versants avant la cession, et non après.
Vendre des parts plutôt que le bien
Le b du même paragraphe 1 vise les gains tirés de l'aliénation d'actions ou de droits dans des sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers : ces gains sont eux aussi imposables dans l'État où les biens sont situés. Ils relèvent donc du même paragraphe 1 de l'article 13, et par conséquent du même mécanisme de crédit. Interposer une société ne fait pas basculer l'opération dans un autre régime conventionnel.
Ce que nous n'affirmons pas
Le circuit déclaratif français. Le mécanisme conventionnel est vérifié et cité intégralement ci-dessus. En revanche, nous n'avons pas vérifié auprès d'une source officielle quels formulaires et quelles lignes reçoivent une plus-value immobilière de source étrangère chez un résident français. Faites confirmer ce point avant de déclarer.
Les taux français. Nous ne donnons aucun taux d'imposition français ni aucun calcul chiffré : le résultat dépend de règles d'assiette, d'abattements pour durée de détention et de prélèvements que nous n'avons pas vérifiés pour ce cas de figure.
Le calcul israélien. Le versant israélien du Mas Shevach — assiette, exonérations, taux — est traité sur notre page dédiée à la plus-value en Israël.
Questions fréquentes
La plus-value de mon bien israélien est-elle imposable en France ?
Elle peut l'être en partie. L'article 13 de la convention prévoit que les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, donc en Israël. Mais la formulation employée est « sont imposables », et non « ne sont imposables que » comme à l'article 6 pour les loyers. La France conserve donc son droit d'imposer, et elle élimine la double imposition par un crédit égal à l'impôt payé en Israël, dans la limite de l'impôt français.
Pourquoi le traitement diffère-t-il de celui des loyers ?
À cause de deux mots dans le texte, et d'une liste. L'article 6 réserve les loyers exclusivement à Israël, et l'article 23 leur applique un crédit égal à l'impôt français, qui neutralise l'imposition française. L'article 13 se contente d'un partage, et ses paragraphes 1 et 2 figurent expressément dans la liste du ii) de l'article 23, qui donne un crédit égal à l'impôt payé en Israël. Le résultat pratique est inverse dans les deux cas.
Concrètement, puis-je devoir payer quelque chose en France ?
C'est possible. Le crédit d'impôt est égal à l'impôt effectivement payé en Israël, mais il ne peut pas dépasser l'impôt français correspondant à ce même gain. Si l'impôt israélien est inférieur à l'impôt français, le crédit ne couvre pas la totalité et la différence reste due en France. Si l'impôt israélien est supérieur ou égal, le crédit absorbe l'impôt français, sans donner lieu à restitution de l'excédent.
Les exonérations israéliennes changent-elles quelque chose ?
Elles peuvent réduire, voire annuler, l'impôt israélien sur la vente. Or le crédit français est égal à l'impôt payé en Israël. Moins vous payez en Israël, moins le crédit est élevé, et plus la part restant due en France est importante. Une exonération israélienne ne signifie donc pas nécessairement une absence d'imposition globale lorsque le vendeur réside en France.
Et si je vends des parts de société plutôt que le bien lui-même ?
Le b du paragraphe 1 de l'article 13 vise également les gains tirés de l'aliénation d'actions ou de droits dans des sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers. Ces gains sont imposables dans l'État où les biens sont situés, et relèvent du même mécanisme de crédit que la vente directe. Passer par une structure ne fait donc pas basculer l'opération dans un autre régime conventionnel.
Sur quel formulaire français déclare-t-on cette plus-value ?
Nous ne l'affirmons pas. Le mécanisme prévu par la convention est clair et nous le citons intégralement, mais le circuit déclaratif français applicable à une plus-value immobilière de source étrangère n'a pas été vérifié par nous auprès d'une source officielle. Faites confirmer les formulaires et les lignes exactes par un professionnel ou par le service des impôts avant de déclarer.