Vendre son bien en Israël : la plus-value côté français

Deux verbes, deux régimes opposés

Le contraste entre les loyers et la vente ne tient pas à une doctrine ni à une pratique administrative. Il tient à la formulation de deux articles de la convention, et il suffit de les mettre côte à côte :

	Loyers (art. 6)	Plus-value (art. 13 § 1 a)
Texte	« ne sont imposables que »	« sont imposables »
Portée	Exclusive à Israël	Partagée entre les deux États
Crédit (art. 23)	Égal à l'impôt français — i)	Égal à l'impôt israélien — ii)
Effet en France	Imposition neutralisée	Différence due si l'impôt israélien est plus faible

Le texte, cité

L'article 13, paragraphe 1 a) :

« Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. »

À comparer avec l'article 6, qui régit les loyers :

« Les revenus provenant de biens immobiliers (…) ne sont imposables que dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. »

Et l'article 23, paragraphe 1 a) ii), qui désigne nommément l'article 13 :

« ii) Pour les revenus visés aux articles 10, 11 et 12, aux paragraphes 1 et 2 de l'article 13 (…), au montant de l'impôt payé en Israël conformément aux dispositions de ces articles ; toutefois, ce crédit d'impôt ne peut excéder le montant de l'impôt français correspondant à ces revenus. »

Ce que cela change en pratique

Le crédit accordé par la France est égal à l'impôt effectivement payé en Israël, et il est plafonné à l'impôt français correspondant au même gain. Trois cas de figure en découlent :

• Impôt israélien supérieur ou égal à l'impôt français — le crédit absorbe l'impôt français. L'excédent n'est pas restitué.
• Impôt israélien inférieur — le crédit ne couvre qu'une partie, et le solde reste dû en France.
• Aucun impôt israélien (exonération applicable à la vente) — le crédit est nul, et l'imposition française s'applique sans atténuation conventionnelle.

Vendre des parts plutôt que le bien

Le b du même paragraphe 1 vise les sociétés à prépondérance immobilière, et le texte en vigueur est précis sur le seuil : ces gains sont imposables dans l'autre État contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l'aliénation, les actions ou droits tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers situés dans cet État. C'est le libellé de la version consolidée, modifiée par la convention multilatérale ; le décret de 1996 publie le texte d'origine, dont la rédaction était différente.

Mais il existe un second régime, que le paragraphe 1 ne couvre pas. Le paragraphe 2 de l'article 13 vise les gains sur des actions ou parts — autres que celles du b du paragraphe 1 — qui font partie d'une participation substantielle, directe ou indirecte, dans une société résidente d'un État contractant. Ces gains sont imposables dans cet État, « mais l'impôt ainsi établi ne peut excéder 18 pour cent de tels gains ». La participation est substantielle si le cédant, seul ou avec des personnes apparentées, a détenu à un moment quelconque des douze mois précédant la cession au moins 25 pour cent du capital lorsqu'il s'agit d'une société de famille, ou au moins 10 pour cent dans tous les autres cas.

Interposer une société ne fait donc pas sortir l'opération de l'article 13, mais ne la laisse pas non plus dans le même paragraphe. Selon la composition de l'actif et le niveau de participation, on relève du b du paragraphe 1 ou du paragraphe 2 — et le second plafonne l'impôt israélien à 18 %. Le mécanisme de crédit, lui, ne change pas : l'article 23, paragraphe 1 a) ii), désigne « les paragraphes 1 et 2 de l'article 13 », les deux.

Ce que nous n'affirmons pas

Le circuit déclaratif français. Le mécanisme conventionnel est vérifié et cité intégralement ci-dessus. En revanche, nous n'avons pas vérifié auprès d'une source officielle quels formulaires et quelles lignes reçoivent une plus-value immobilière de source étrangère chez un résident français. Faites confirmer ce point avant de déclarer.

Les taux français. Nous ne donnons aucun taux d'imposition français ni aucun calcul chiffré : le résultat dépend de règles d'assiette, d'abattements pour durée de détention et de prélèvements que nous n'avons pas vérifiés pour ce cas de figure.

Le calcul israélien. Le versant israélien du Mas Shevach — assiette, exonérations, taux — est traité sur notre page dédiée à la plus-value en Israël.

Questions fréquentes

La plus-value de mon bien israélien est-elle imposable en France ?

Elle peut l'être en partie. L'article 13 de la convention prévoit que les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, donc en Israël. Mais la formulation employée est « sont imposables », et non « ne sont imposables que » comme à l'article 6 pour les loyers. La France conserve donc son droit d'imposer, et elle élimine la double imposition par un crédit égal à l'impôt payé en Israël, dans la limite de l'impôt français.

Pourquoi le traitement diffère-t-il de celui des loyers ?

À cause de deux mots dans le texte, et d'une liste. L'article 6 réserve les loyers exclusivement à Israël, et l'article 23 leur applique un crédit égal à l'impôt français, qui neutralise l'imposition française. L'article 13 se contente d'un partage, et ses paragraphes 1 et 2 figurent expressément dans la liste du ii) de l'article 23, qui donne un crédit égal à l'impôt payé en Israël. Le résultat pratique est inverse dans les deux cas.

Concrètement, puis-je devoir payer quelque chose en France ?

C'est possible. Le crédit d'impôt est égal à l'impôt effectivement payé en Israël, mais il ne peut pas dépasser l'impôt français correspondant à ce même gain. Si l'impôt israélien est inférieur à l'impôt français, le crédit ne couvre pas la totalité et la différence reste due en France. Si l'impôt israélien est supérieur ou égal, le crédit absorbe l'impôt français, sans donner lieu à restitution de l'excédent.

Les exonérations israéliennes changent-elles quelque chose ?

Elles peuvent réduire, voire annuler, l'impôt israélien sur la vente. Or le crédit français est égal à l'impôt payé en Israël. Moins vous payez en Israël, moins le crédit est élevé, et plus la part restant due en France est importante. Une exonération israélienne ne signifie donc pas nécessairement une absence d'imposition globale lorsque le vendeur réside en France.

Et si je vends des parts de société plutôt que le bien lui-même ?

Cela dépend de la société. Le b du paragraphe 1 de l'article 13 vise les sociétés à prépondérance immobilière : les gains sont imposables dans l'État où les biens sont situés si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la cession, les titres tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers situés dans cet État. À défaut, le paragraphe 2 peut s'appliquer aux participations substantielles — au moins 25 pour cent du capital d'une société de famille, ou 10 pour cent dans les autres cas, détenus à un moment quelconque des douze mois précédents — et il plafonne l'impôt à 18 pour cent des gains. Le mécanisme de crédit est le même dans les deux cas, l'article 23 désignant les paragraphes 1 et 2.

Sur quel formulaire français déclare-t-on cette plus-value ?

Nous ne l'affirmons pas. Le mécanisme prévu par la convention est clair et nous le citons intégralement, mais le circuit déclaratif français applicable à une plus-value immobilière de source étrangère n'a pas été vérifié par nous auprès d'une source officielle. Faites confirmer les formulaires et les lignes exactes par un professionnel ou par le service des impôts avant de déclarer.