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Vendre un bien en Israël en non-résident — l'impôt sur la plus-value (Mas Shevach)

À la vente, Israël impose votre plus-value réelle à 25 %. Mais deux choses surprennent les non-résidents : l'exonération pour résidence unique ne vous est en général pas ouverte — tandis que le calcul linéaire peut exonérer des années de gains d'avant 2014. Voici comment cela fonctionne.

🇬🇧 English version: Israel capital gains tax for non-residents
L'essentiel. L'impôt sur la plus-value (Mas Shevach) est de 25 % sur votre plus-value réelle, corrigée de l'inflation. L'exonération pour résidence unique qu'utilisent la plupart des vendeurs israéliens n'est en général pas ouverte à un non-résident — sauf si vous prouvez ne posséder aucun logement dans votre pays de résidence. Mais si vous avez acheté avant le 1er janvier 2014, le calcul linéaire exonère la plus-value accumulée jusqu'à cette date et n'impose que celle d'après 2014, à 25 %. L'acheteur retient l'impôt à la signature.

La répartition linéaire — voyez la part exonérée

Pour un bien acheté avant 2014, seule la part de plus-value accumulée à partir du 1er janvier 2014 est imposable. Plus vous l'avez détenu longtemps avant 2014, plus la part exonérée est grande. Ce simulateur montre la répartition selon vos dates :

Simulateur uniquement — il montre la répartition exonérée/imposable dans le temps selon la méthode linéaire, pas votre impôt réel. La « plus-value » réelle correspond au prix de vente diminué d'un prix de revient indexé sur l'inflation et des frais déductibles (taxe d'acquisition payée, honoraires d'agence et d'avocat, travaux) — en général inférieure au simple prix de vente moins prix d'achat. Il ne décide pas de l'éligibilité à une exonération, ni de la reprise d'amortissement, ni des effets d'une convention. Rien de ce que vous saisissez n'est transmis. Confirmez votre montant réel auprès d'un professionnel fiscal israélien agréé.

La réalité pour les non-résidents

Bien hérité ou reçu en donation

La vente d'un appartement hérité obéit à ses propres règles — la date et le coût d'acquisition du propriétaire d'origine sont en général repris par vous, ce qui affecte la répartition linéaire et toute exonération. L'héritage et les donations entre proches ne sont pas eux-mêmes une « vente » imposable, mais la vente ultérieure l'est. Vérifiez les détails pour votre cas.

Vous vendez — avec un professionnel agréé

Ce site est une ressource d'information indépendante et un simulateur gratuit — ce n'est pas un cabinet juridique ou fiscal, et il ne représente pas les vendeurs. Le calcul réel du Mas Shevach, l'éligibilité aux exonérations et la déclaration doivent être confiés à un professionnel israélien agréé (avocat / expert-comptable / représentant fiscal agréé). Décrivez-nous votre vente et nous vous orienterons.

Être orienté vers un professionnel agréé

Questions fréquentes

Quel est le taux de la plus-value à la vente d'un bien en Israël ?

Pour les particuliers, le Mas Shevach est de 25 % sur la plus-value réelle, corrigée de l'inflation. La plus-value correspond au prix de vente diminué d'un prix de revient indexé et des frais déductibles (taxe d'acquisition payée, honoraires d'agence et d'avocat, travaux d'amélioration) — et non simplement au prix de vente moins le prix d'achat.

Un non-résident peut-il bénéficier de l'exonération résidence unique ?

En général non, dans le cadre standard. L'exonération résidence unique qu'utilisent beaucoup de vendeurs israéliens n'est pas ouverte à un non-résident — sauf s'il prouve ne posséder aucun logement dans son pays de résidence, condition ajoutée en 2014. De nombreux non-résidents s'appuient plutôt sur le calcul linéaire.

Qu'est-ce que le calcul linéaire et s'applique-t-il aux non-résidents ?

Pour un bien acheté avant le 1er janvier 2014, la méthode linéaire répartit la plus-value dans le temps : la part jusqu'au 31 décembre 2013 est exonérée, et seule la part à partir de 2014 est imposée à 25 %. Elle est ouverte aux non-résidents et peut fortement réduire l'impôt sur les biens détenus longtemps.

Comment l'impôt est-il perçu à la vente ?

L'acheteur retient une part du prix d'achat à la signature et la reverse à l'administration fiscale israélienne pour le compte du vendeur. L'impôt définitif est déterminé lors de la déclaration Mas Shevach, et tout écart est remboursé ou payé.

Le Mas Shevach est-il la même chose que la taxe d'amélioration ?

Non. Le Mas Shevach (impôt sur la plus-value) est un impôt national sur votre gain. La Heitel Hashbacha (taxe d'amélioration) est une charge distincte — 50 % de la valeur qu'une décision d'urbanisme a ajoutée au bien — payée à la commission locale d'urbanisme. Les deux peuvent naître d'une vente mais se calculent et se paient séparément.

Important. Cette page fournit une information générale sur l'impôt israélien sur la plus-value et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou comptable, ni un substitut à un conseil professionnel sur votre vente. La plus-value, les exonérations, la répartition linéaire, la reprise d'amortissement et les effets d'une convention dépendent de votre situation et de chiffres qui évoluent — vérifiez tout auprès d'un professionnel israélien agréé ou de l'administration fiscale avant d'agir. Ce site ne représente aucun vendeur devant aucune autorité.