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Vendre un bien en Israël en non-résident — l'impôt sur la plus-value (Mas Shevach)

À la vente, Israël impose votre plus-value réelle à 25 %. Mais deux choses surprennent les non-résidents : l'exonération pour résidence unique ne vous est en général pas ouverte — tandis que le calcul linéaire peut exonérer des années de gains d'avant 2014. Voici comment cela fonctionne.

🇬🇧 English version: Israel capital gains tax for non-residents
L'essentiel. L'impôt sur la plus-value (Mas Shevach) est de 25 % sur votre plus-value réelle, corrigée de l'inflation. L'exonération pour résidence unique qu'utilisent la plupart des vendeurs israéliens n'est en général pas ouverte à un non-résident — sauf si vous prouvez ne posséder aucun logement dans votre pays de résidence. Mais si vous avez acheté avant le 1er janvier 2014, le calcul linéaire exonère la plus-value accumulée jusqu'à cette date et n'impose que celle d'après 2014, à 25 %. L'acheteur verse un acompte de 7,5 % ou 15 % du prix, et vous disposez de 30 jours à compter de la signature pour déclarer la vente.

La répartition linéaire — voyez la part exonérée

Pour un bien acheté avant 2014, seule la part de plus-value accumulée à partir du 1er janvier 2014 est imposable. Plus vous l'avez détenu longtemps avant 2014, plus la part exonérée est grande. Ce simulateur montre la répartition selon vos dates :

Simulateur uniquement — il montre la répartition exonérée/imposable dans le temps selon la méthode linéaire, pas votre impôt réel. La « plus-value » réelle correspond au prix de vente diminué d'un prix de revient indexé sur l'inflation et des frais déductibles (taxe d'acquisition payée, honoraires d'agence et d'avocat, travaux) — en général inférieure au simple prix de vente moins prix d'achat. Il ne décide pas de l'éligibilité à une exonération, ni de la reprise d'amortissement, ni des effets d'une convention. Rien de ce que vous saisissez n'est transmis. Confirmez votre montant réel auprès d'un professionnel fiscal israélien agréé.

La réalité pour les non-résidents

Deux choses que les chiffres 2026 ne disent pas

Les plafonds sont gelés, pas actualisés. Le 16 décembre 2024, la commission des finances de la Knesset a approuvé le gel de l’indexation des montants des lois fiscales, annoncé conjointement par l’administration fiscale et le ministère des Finances : pour 2025, 2026 et 2027, aucun ajustement n’est effectué au titre des variations de l’indice de 2024 à 2026. Le communiqué vise nommément le plafond d’exonération de Mas Shevach sur la vente d’un logement unique, aux côtés des barèmes de la taxe d’acquisition et du plafond d’exonération des loyers. Et lorsque l’indexation reprendra en 2028, les montants rétablis n’intégreront pas la variation de 2024 à 2026 : l’effet est permanent.

Une seconde surtaxe figure dans le même texte. En plus de la surtaxe existante de 3 % sur le revenu imposable au-delà du seuil — 721 560 ₪ au titre de 2024 — une surtaxe supplémentaire de 2 % s’applique à partir de 2025 aux revenus qui ne proviennent ni d’un emploi ni d’une activité professionnelle, et le communiqué cite les ventes immobilières parmi les revenus concernés.

Ce que nous n’affirmons pas. Nous n’avons pas vérifié comment cette surtaxe s’applique à un vendeur qui n’est pas résident fiscal israélien, et nous ne le devinerons pas ici. Ce qui précède est ce que dit le communiqué. Savoir si elle vous concerne relève d’un professionnel agréé — et la question se pose avant la signature, pas après.

Délais et retenue — les deux chiffres que l'on oublie

Le taux, tout le monde le cherche. Ce qui prend réellement les non-résidents au dépourvu, c'est la vitesse à laquelle le délai court et la part du prix que l'acheteur retient.

Vous avez 30 jours pour déclarer

En vertu de l'article 73(a) de la loi israélienne sur la fiscalité immobilière, le vendeur doit déposer une déclaration auprès de l'administration fiscale israélienne dans les 30 jours suivant la date de vente — et la « date de vente » s'entend du jour de la signature du contrat, non de la remise des clés. Une déclaration hors délai peut entraîner une pénalité pour défaut de déclaration dans les temps. Si vous êtes à l'étranger et devez encore réunir vos documents, 30 jours passent vite : c'est à partir de cette échéance qu'il faut organiser le calendrier. Vous verrez peut-être encore « 40 jours » dans des guides plus anciens : c'était la règle entre 2011 et 2016, modifiée au 1er janvier 2017.

L'acheteur verse un acompte — calculé sur le prix, non sur la plus-value

L'acheteur verse un acompte (mikdama) directement à l'administration fiscale israélienne pour votre compte. Son montant dépend de la date à laquelle vous avez acheté :

Date d'acquisition par le vendeurAcompte retenu
Avant le 7 novembre 200115 % du prix de vente
À partir du 7 novembre 20017,5 % du prix de vente
Vendeur constitué en société7,5 % du prix de vente

Il est exigible dans les 30 jours suivant la signature, ou dès que l'acheteur vous a versé plus de 40 % du prix — la première de ces deux échéances. Il ne s'applique pas lorsque la vente elle-même est exonérée de Mas Shevach.

Pourquoi cela vous concerne plus qu'un vendeur israélien. L'acompte se calcule sur le prix de vente, alors que l'impôt se calcule sur la plus-value réelle. Pour un appartement détenu bien avant 2014, la méthode linéaire peut exonérer l'essentiel de la plus-value — l'impôt dû peut donc ne représenter qu'une fraction de l'acompte retenu. La différence n'est pas perdue, mais elle ne revient qu'après le règlement de la déclaration, et vous pouvez l'attendre depuis l'étranger alors que ces fonds vous sont nécessaires ailleurs. Intégrez cet écart à votre plan de trésorerie et abordez-le avec votre représentant avant la signature plutôt qu'après.

Bien hérité ou reçu en donation

La vente d'un appartement hérité obéit à ses propres règles — la date et le coût d'acquisition du propriétaire d'origine sont en général repris par vous, ce qui affecte la répartition linéaire et toute exonération. L'héritage et les donations entre proches ne sont pas eux-mêmes une « vente » imposable, mais la vente ultérieure l'est. Vérifiez les détails pour votre cas.

Vous vendez — avec un professionnel agréé

Ce site est une ressource d'information indépendante et un simulateur gratuit — ce n'est pas un cabinet juridique ou fiscal, et il ne représente pas les vendeurs. Le calcul réel du Mas Shevach, l'éligibilité aux exonérations et la déclaration doivent être confiés à un professionnel israélien agréé (avocat / expert-comptable / représentant fiscal agréé). Décrivez-nous votre vente et nous vous orienterons.

Être orienté vers un professionnel agréé

Questions fréquentes

Quel est le taux de la plus-value à la vente d'un bien en Israël ?

Pour les particuliers, le Mas Shevach est de 25 % sur la plus-value réelle, corrigée de l'inflation. La plus-value correspond au prix de vente diminué d'un prix de revient indexé et des frais déductibles (taxe d'acquisition payée, honoraires d'agence et d'avocat, travaux d'amélioration) — et non simplement au prix de vente moins le prix d'achat.

Un non-résident peut-il bénéficier de l'exonération résidence unique ?

En général non, dans le cadre standard. L'exonération résidence unique qu'utilisent beaucoup de vendeurs israéliens n'est pas ouverte à un non-résident — sauf s'il prouve ne posséder aucun logement dans son pays de résidence, condition ajoutée en 2014. De nombreux non-résidents s'appuient plutôt sur le calcul linéaire.

Qu'est-ce que le calcul linéaire et s'applique-t-il aux non-résidents ?

Pour un bien acheté avant le 1er janvier 2014, la méthode linéaire répartit la plus-value dans le temps : la part jusqu'au 31 décembre 2013 est exonérée, et seule la part à partir de 2014 est imposée à 25 %. Elle est ouverte aux non-résidents et peut fortement réduire l'impôt sur les biens détenus longtemps.

Comment l'impôt est-il perçu à la vente ?

L'acheteur retient une part du prix d'achat à la signature et la reverse à l'administration fiscale israélienne pour le compte du vendeur. L'impôt définitif est déterminé lors de la déclaration Mas Shevach, et tout écart est remboursé ou payé.

Dans quel délai dois-je déclarer la vente à l'administration fiscale israélienne ?

Trente jours à compter de la date de vente, en vertu de l'article 73(a) de la loi sur la fiscalité immobilière. La date de vente est celle de la signature du contrat, et non celle de la remise du bien. Un dépôt après le délai légal peut entraîner une pénalité pour défaut de déclaration dans les temps : si vous vendez depuis l'étranger, mieux vaut préparer les documents avant la signature qu'après.

Quel montant l'acheteur retient-il lorsqu'un non-résident vend ?

L'acheteur verse à l'administration fiscale israélienne un acompte pour le compte du vendeur : 15 % du prix de vente si le vendeur a acquis le bien avant le 7 novembre 2001, et 7,5 % s'il l'a acquis à partir de cette date. Pour un vendeur constitué en société, le taux est également de 7,5 %. L'acompte est exigible dans les 30 jours suivant la signature, ou dès que plus de 40 % du prix a été versé au vendeur, la première de ces deux échéances étant retenue ; il ne s'applique pas lorsque la vente est exonérée de Mas Shevach. Notez que l'acompte se calcule sur le prix de vente alors que l'impôt se calcule sur la plus-value réelle : le montant retenu peut donc dépasser l'impôt réellement dû.

Le délai pour déclarer une vente immobilière en Israël est-il de 30 ou de 40 jours ?

Trente jours. La confusion est réelle et tient à l'histoire du texte : avant 2011, le délai ordinaire de déclaration était de 30 jours ; l'amendement 70 l'a unifié à 40 jours pour les transactions à partir du 31 mars 2011 ; puis, à compter du 1er janvier 2017, il a de nouveau été ramené à 30 jours. Des guides rédigés entre ces deux dates — dont certains sont toujours en ligne — indiquent encore 40 jours. Le délai applicable aujourd'hui est de 30 jours à compter de la date de vente.

Qui dépose la déclaration Mas Shevach — moi ou mon avocat ?

Le dépôt se fait uniquement en ligne. Si vous êtes représenté par un avocat israélien, c'est lui qui dépose pour votre compte. Si vous n'êtes pas représenté, vous devez déposer vous-même depuis votre espace personnel sur le site de l'administration fiscale israélienne — une déclaration non représentée ne peut être déposée que par le vendeur ou l'acheteur en personne, et non par un proche agissant de manière informelle. Si vous vendez depuis l'étranger, choisissez tôt entre ces deux voies : dans les deux cas, le délai de 30 jours court à compter de la signature.

Le Mas Shevach est-il la même chose que la taxe d'amélioration ?

Non. Le Mas Shevach (impôt sur la plus-value) est un impôt national sur votre gain. La Heitel Hashbacha (taxe d'amélioration) est une charge distincte — 50 % de la valeur qu'une décision d'urbanisme a ajoutée au bien — payée à la commission locale d'urbanisme. Les deux peuvent naître d'une vente mais se calculent et se paient séparément.

Important. Cette page fournit une information générale sur l'impôt israélien sur la plus-value et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou comptable, ni un substitut à un conseil professionnel sur votre vente. La plus-value, les exonérations, la répartition linéaire, la reprise d'amortissement et les effets d'une convention dépendent de votre situation et de chiffres qui évoluent — vérifiez tout auprès d'un professionnel israélien agréé ou de l'administration fiscale avant d'agir. Ce site ne représente aucun vendeur devant aucune autorité.

D'où proviennent ces chiffres

Chaque chiffre de cette page a été vérifié auprès des sources israéliennes de premier rang ci-dessous, et non repris de guides secondaires.

Les sources sont en hébreu — ce sont les références israéliennes de premier rang. Chiffres vérifiés le 28 juillet 2026. Les règles et les seuils évoluent : vérifiez avant d'agir.

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